Problem opodatkowania podatkiem od towarów i usług (VAT) sprzedaży działek zabudowanych budynkami i budowlami jest częstym tematem wniosków o wydanie interpretacji indywidualnej. Podatnicy prowadzący działalność gospodarczą często zastanawiają się czy sprzedaż takiej nieruchomości podlega opodatkowaniu, czy też może korzystać ze zwolnienia z VAT. Krajowa Informacja Skarbowa (KIS) wyjaśnia, że kluczowe jest ustalenie, czy znajdujące się na gruncie budynki lub budowle mogą podlegać zwolnieniu z opodatkowania.
Zasady opodatkowania VAT i pierwsze zasiedlenie
Zgodnie z ustawą o VAT, sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu jako dostawa towarów. Jednak przepisy przewidują sytuacje, w których sprzedaż może być zwolniona z VAT. Najczęściej dotyczy to sprzedaży budynków, budowli lub ich części po upływie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT).
Istotne w tym kontekście jest tzw. pierwsze zasiedlenie, które (zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT) oznacza oddanie budynku, budowli lub ich części do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu (np. najmu, sprzedaży), jeśli wcześniej nie były one używane. Jeśli sprzedaż ma miejsce po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia z VAT. Nie zawsze jednak sprzedaż działki zabudowanej może być zwolniona z VAT. Zwolnienie nie obowiązuje, jeśli:
- nieruchomość jest sprzedawana przed pierwszym zasiedleniem lub w okresie do dwóch lat od niego.
- sprzedający skorzysta z opcji opodatkowania, składając odpowiednie oświadczenie nabywcy przed zawarciem umowy sprzedaży.
Idąc dalej, jak zostało wspomniane, w świetle przepisów VAT dostawa gruntu jest traktowana jako dostawa towaru ściśle powiązana z budynkiem. Jeśli sprzedaż budynku korzysta ze zwolnienia z VAT, zwolnieniem objęta jest również sprzedaż gruntu, na którym ten budynek się znajduje. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, jeśli dostawa budynków i budowli podlega zwolnieniu, to zwolnienie to obejmuje również grunt, na którym się one znajdują. Analogicznie, jeśli dostawa podlega VAT, podatek musi objąć także grunt. Czasami jednak zdarza się, że jedna nieruchomość może być częściowo zwolniona z VAT, podczas gdy inna jej część podlega opodatkowaniu. Kluczowym punktem wyjścia do analizy jest art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Interpretacje KIS
Interpretacje Krajowej Informacji Skarbowej potwierdzają, że ustalenie, czy sprzedaż działki zabudowanej jest opodatkowana, wymaga analizy takich aspektów jak data pierwszego zasiedlenia budynku lub budowli, charakter działalności sprzedającego (np. działalność deweloperska), a także intencja sprzedającego dotycząca opodatkowania.
Jeśli bowiem żaden z wymienionych przepisów nie pozwala na zwolnienie nieruchomości od VAT, konieczne będzie opodatkowanie transakcji. Standardowe stawki VAT dla sprzedaży budynków i budowli wynoszą 23% lub 8%, w zależności od rodzaju nieruchomości i przeznaczenia. W celu ustalenia właściwej stawki można wystąpić o Wiążącą Informację Stawkową (WIS) do dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.
Podatnicy mogą również dobrowolnie zrezygnować ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynku lub budowli. W takiej sytuacji strony transakcji powinny przed dniem sprzedaży złożyć odpowiednie oświadczenie do naczelnika urzędu skarbowego lub zawrzeć taką informację w akcie notarialnym. Z uwagi na to, prawidłowa analiza przepisów podatkowych dotyczących sprzedaży budynków i budowli jest kluczowa dla określenia obowiązków podatkowych i uniknięcia ryzyka błędnego naliczenia podatku VAT. Jako przykład rozważań w tym zakresie można wskazać m.in. na pismo z dnia 13 lipca 2023 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w sprawie o sygn. akt 0114-KDIP4-3.4012.104.2023.5.RK dotyczące właśnie VAT-u przy sprzedaży działek.
Podsumowanie
Reasumując, rozliczenie VAT od sprzedaży działek zabudowanych wymaga dokładnej analizy przepisów oraz okoliczności transakcji. Zwolnienie z VAT jest możliwe głównie po spełnieniu warunków dotyczących pierwszego zasiedlenia i okresu jego upływu. W razie wątpliwości warto skorzystać z interpretacji indywidualnej KIS, która pozwala uniknąć ryzyka podatkowego.
Szukasz informacji o podatkach? Zapraszam na bloga https://ikdp.jdmsite.com/category/blog/podatki/
Autor
Jakub Włosek-Buczyński
Doradca podatkowy, specjalizacja – prawo podatkowe, ceny transferowe, strukturyzacja podatkowa transakcji, tax compliance
Doradza w zakresie optymalizacji transakcji między podmiotami powiązanymi, przeglądów podatkowych, sporządzaniu dokumentacji cen transferowych oraz opracowywaniu analiz porównawczych z wykorzystaniem międzynarodowych baz danych a także wspiera podatników w kontrolach podatkowych i postępowaniach sądowo-administracyjnych. LinkedIn
Redaktor prowadzący
Adrian Szydlik
Radca prawny, entuzjasta rozwiązań edukacyjnych w prawie i podatkach
Właściciel Kancelarii AS Legal&Tax, platformy z kursami online dla studentów prawa ,,Prawo dla Ciebie” oraz współwłaściciel centrum szkoleń ,,S&G Akademia”. Z Instytutem Księgowości i Doradztwa Podatkowego współpracuje od 2023 roku, odpowiada za dobór tematyczny publikowanych treści, aktywnie wspiera proces ich powstawania i publikowania. LinkedIn
Redaktor naczelny
prof. Adam Mariański
Przewodniczący Rady Programowej Instytutu Księgowości i Doradztwa Podatkowego
Lider i założyciel Mariański Group oraz Instytutu Księgowości i Doradztwa Podatkowego. Doświadczony doradca polskich firm rodzinnych, w tym także w procesie sukcesji biznesu, współtwórca ostatecznej wersji ustawy o fundacjach rodzinnych. Najlepszy w Polsce doradca podatkowy w dziedzinie podatku dochodowego według 13. ,14. oraz 17. edycji rankingu „Rzeczpospolitej”. Specjalizuje się w sukcesji podatkowej, fundacji rodzinnej, podatkach dochodowych, kontrolach i postępowaniu podatkowym oraz w ochronie praw jednostki w prawie podatkowym i planowaniu podatkowym. LinkedIn